Louer un studio en Location Meublée Non Professionnel via une SCI, est-ce possible ?

La SCI ou Société Civile Immobilière est une activité civile. Par contre, la location meublée non professionnelle est une activité commerciale. Une société civile qui exerce une activité commerciale est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) et ne peut bénéficier d’une transparence fiscale. Par conséquent, la SCI et la LMNP sont incompatibles, elles sont soumises à des obligations fiscales différentes.

Location meublée en SCI : les pièges

Quand la Société Civile Immobilière gagne 10% de ses revenus d’une Location Meublée Non Professionnelle, elle doit être imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). La location non-meublée ou location vide est une activité civile lorsqu’elle est pratiquée par les SCI. Par contre, la location meublée est une activité commerciale. Donc, l’ensemble de l’activité est contaminé lorsque la SCI équipe ses logements.

Par conséquent, la SCI, par son objet, devient commerciale et perd sa transparence fiscale. Ainsi, l’ensemble des bénéfices devient redevable à l’IS. Mais, si le montant HT de ses recettes pour son activité commerciale n’augmente pas de 10% de ses recettes totales, il y a tolérance de l’administration fiscale pour le paiement de l’IS par la SCI.

Tout dépend du caractère habituel de la location meublée pour l’application ou non de la tolérance de 10%. L’impôt sur les sociétés n’est pas automatique. Pour que la SCI échappe à l’impôt sur les sociétés, la location meublée ne doit pas se renouveler sur plusieurs années, donc la location à court terme est la solution.

SCI et LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle est soumise à un régime des BIC avec des entreprises individuelles la plupart du temps. Cela signifie que ce n’est pas impossible pour les sociétés d’investir dans la LMNP à condition qu’elles bénéficient du régime Bénéfices Industriels et Commerciaux.

L’article 206-2 du CGI exige la soumission des sociétés civiles à l’IS qui exercent une activité commerciale au sens du terme. C’est dangereux pour une SCI de pratiquer une location meublée car c’est considérée comme une activité commerciale.

Le redressement est significatif pour l’assujettissement à l’IS s’il y a contrôle fiscal, parce que non seulement la société paie l’IS, mais il y a exonération pour la prescription des impositions aux Bénéfices Industriels et Commerciaux.