Location Meublée Non Professionnelle : quels sont les critères ?

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un statut fiscal où le propriétaire d’un bien immobilier loue son logement déjà équipé. Comme l’appellation l’indique, ce n’est pas son activité professionnelle principale. Ce bien doit être meublé pour que les locataires n’apportent que leurs affaires personnelles. Ce statut n’est pas une niche fiscale, mais c’est juste un des principes de l’Etat pour avoir la possibilité d’investir en immobilier.

Le statut LMNP

Les investisseurs bénéficient des avantages fiscaux et assurent des revenus supplémentaires. Il y a deux façons pour investir dans la LMNP : dans l’ancien ou dans le neuf. Le bien concerné dans la LMNP ancien se situe dans une résidence avec services ou dans un immeuble traditionnel.

Plusieurs conditions sont à respecter pour profiter de la LMNP et pour investir dans la location meublée. En plus de ces conditions, il faut connaître les propriétés concernées pour investir dans la location meublée. La location meublée non professionnelle peut se pratiquer dans plusieurs types de logements comme la résidence de tourisme ou de services, un appartement ou une maison en location saisonnière, la résidence senior, EHPAD, étudiante, etc. Pour les propriétés à usage d’habitation peuvent être de différentes formes : studios, appartements, résidences médicalisés et autres. La location qui n’est pas concernée par la LMNP est la location nue (non meublée).

La location meublée est une activité qui remplace l’impôt sur le revenu au regard de la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Une société comme la SARL de famille ou SNC qui est soumise à l’impôt sur le revenu peut pratiquer cette activité. Elle peut aussi se pratiquer en nom personnel.

Le statut LMNP ne répond pas aux critères du statut LMP (Location Meublée Professionnelle) mais concerne des propriétaires qui ne font pas de l’activité locative leur revenu principal. Ils peuvent louer leur propriété sous plusieurs formes comme les résidences étudiantes, tourismes ou médicalisés et qui sont soutenus par le statut LMNP. Le statut LMNP est avantageux au point que le propriétaire-bailleur profite d’un assouplissement d’un cadre fiscal et d’une taxe moindre sur ses revenus locatifs.

Ce système exige cependant une recette annuelle inférieure à 23 000 Euros et 50% des revenus globaux. En cas de dépassement de ce montant, c’est-à-dire que la recette annuelle est supérieure à 23 000 Euros, le statut LMNP passe au statut LMP. Les loueurs en LMNP peuvent déclarer leurs revenus issus des locations soit en régime réel, soit en régime micro-BIC.

LMNP : les conditions à respecter

Plusieurs conditions sont à respecter pour profiter pleinement de la location meublée non professionnelle, mais la condition principale est que le bien est un bien à usage d’habitation déjà meublé et déjà équipé et ne constitue pas une activité principale. Le logement peut être un appartement ou une maison. On peut aussi le disposer en saisonnier comme le cas des LMNP Mer, LMNP Montagne, LMNP senior, LMNP étudiante ou EHPAD en usage d’habitation.

Il faut déclarer l’activité de location meublée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) mais pas en tant qu’activité principale, sinon le statut doit se changer en LMP. Il faut être aussi une personne physique pour exercer la Location Meublée Non Professionnelle mais non pas une entreprise ou une personne morale. Il ya bien sûr des exceptions pour les sociétés en SARL de famille, SCI ou SNC, etc.

Ensuite, pour bénéficier des avantages de la LMNP, il faut être un propriétaire d’un bien immobilier en direct, mais pas détenir une propriété indirectement via des fonds comme des Sociétés Civile de Placement Immobilier. Il doit être loué évidemment avec le statut meublé. A cet effet, le bien doit être équipé et suffisamment meublé pour que les locataires n’aient plus à se procurer des équipements.

LMNP : les formalités à accomplir

Il faut déclarer dès le début de l’activité, dans un délai de deux semaines, au CFE (Centre des Formalités des Entreprises) ou au Greffe du Tribunal de Commerce de la ville où se situe la location meublée pour bénéficier du statut Location Meublée Non Professionnelle. Un formulaire P0i est à remplir et à transmettre au Greffe du Tribunal de Commerce ou au CFE.

Un numéro SIRET vous est délivré ensuite après la transmission de ce formulaire pour faire connaitre l’existence de cette activité et pour présenter le choix du régime d’imposition. Lors de l’aménagement de la location meublée, le numéro SIRET permet de tirer profit des tarifs moindre réservés aux professionnels. Il permet aussi la réalisation de déclaration des impôts aux revenus.

Le choix du régime fiscal est aussi une formalité à accomplir pour déclarer les revenus de la location meublée dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans les revenus fonciers. En effet, l’investisseur a le choix entre deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel.

Investissement en LMNP : les avantages

De nombreux avantages recouvrent la location meublée non professionnelle, mais l’investissement est le plus avantageux. Les investisseurs peuvent se constituer un patrimoine à partir de la location meublée, car il y a toujours un locataire preneur. De plus, la valeur du bien meublé croît sans cesse à mesure que les années passent (ce n’est pas facile de trouver de bons studios à 60 000 Euros).

L’investisseur perçoit les loyers et ne se soucie de rien car sa propriété est gérée par un gestionnaire professionnel qui est lié par un bail passé entre les parties (propriétaire et gestionnaire) d’une durée de 9 à 12 ans. Par ce bail commercial, il y a engagement de l’administrateur à verser les loyers au propriétaire même en cas de vacance du logement.

L’investissement en LMNP dispose d’un avantage qui peut générer des revenus défiscalisés. Grâce l’amortissement du bien, il y a déduction des charges à la gestion : intérêts d’emprunts, travaux de réparation, assurances, etc. C’est aussi un moyen de bénéficier de revenu supplémentaire pour assurer la retraite.

La fiscalité en LMNP

La fiscalité en Location Meublée Non Professionnelle est attrayante en termes de location meublée. Il faut déclarer les loyers perçs dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et il y a non imposition des revenus fonciers car seul l’impôt sur le revenu sera imposé dans le BIC. Pour les charges déductibles, il existe deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.

Les critères du régime d’imposition sont les mêmes pour une location meublée que ce soit professionnelle ou non professionnelle. Le régime micro-BIC s’applique dès le début de l’activité et il faut que les recettes annuelles soient inférieures à 32 900 Euros. Un abattement de 50 % sur le revenu de la location est ensuite pratiqué après cette application. Le seul inconvénient de ce régime est que l’investisseur ne pourra pas constater un déficit fiscal.

Le régime réel est appliqué lorsque les recettes annuelles sont supérieures à 238 000 Euros. Mais si elles sont comprises entre 33 200 et 238 000 Euros, cela signifie que c’est un régime réel simplifié. Ce régime permet de déduire toutes les charges et d’amortir vos logements. Les charges qui peuvent être soustraites sont : les intérêts d’emprunts, les travaux de réparation, la taxe foncière, etc. Et les sujets d’amortissements sont l’immobilier et le mobilier, les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration.